Фото: Анна Лексина

Дизайнер Анна Лексина больше четырех лет занимается переделкой небольших квартир в старом жилом фонде и новостройках, которые собственники планируют перепродать или сдать. За это время она сделала около 60 проектов. Для «РБК-Недвижимость» инвестиционный дизайнер рассказала, как сэкономить на ремонте и отделке и заработать на инвестициях в недвижимость больше.

Пока это не тянет на серьезный бизнес, признается Анна, но на спрос не жалуется — большинство инвесторов, приобретая квартиры для перепродажи или аренды, активно привлекают специалистов по ремонту и отделке для повышения стоимости своих активов.

Нужна ли помощь специалистов

Инвестиции в жилье могут быть эффективными, если обеспечивают разницу между стоимостью покупки квартиры и ее продажей или, в случае аренды, дают доходность как минимум выше, чем стандартная ставка банка по депозитным вкладам. Это непростой бизнес, который требует внимательного планирования и осторожности, особенно на этапе вложения дополнительных средств в ремонт и отделку для повышения ликвидности жилья и его конечной стоимости.

Поэтому иногда проект — это капитальный ремонт с нуля, иногда — только перекраска стен и подбор текстиля. Во всех случаях действия дают результат. Квартира сдается или продается быстрее и дороже. Главный критерий — после продажи квартиры или ее сдачи в аренду ремонт должен не только окупиться, но и принести владельцу доход, отмечает Анна Лексина. Ее задача как инвестиционного дизайнера на таких проектах — их ведение «от и до».

«Я продумываю планировку, подбираю материалы и мебель, просчитываю весь бюджет еще перед началом ремонта, чтобы оценить рентабельность вложений. За сколько ее реально можно будет продать после окончания ремонта? Какую ставку аренды можно будет назначить? В идеале эту работу необходимо провести еще до покупки объекта. Потому что не всякая квартира сможет окупить инвестиции», — говорит она.

В качестве одного из хороших примеров, когда ремонт повысил инвестиционную привлекательность недвижимости, Анна приводит квартиру в центре Москвы у метро «Пушкинская». Квартира была расположена в хорошем кирпичном доме, но с очень скромным ремонтом. Собственник мог бы сдать ее с учетом состояния за 50 тыс. руб. в месяц. Но благодаря правильному ремонту и вложениям, стоимость арендной ставки выросла в 2,5 раза. После его реализации собственник с первого дня показа сдал ее по ставке 130 тыс. руб. в месяц. Всего на ремонт было потрачено 1,8 млн руб. Таким образом, обновленная квартира стала дороже сама по себе, а ремонт окупится уже через 14 месяцев.

Собственник может сделать ремонт сам, признается дизайнер. Но высок риск скатиться в крайности: квартира с дешевым ремонтом «как у соседа» может не зацепить потенциального арендатора или покупателя, или наоборот — дизайнерский ремонт с дорогими материалами и мебелью не позволит окупить себя и заработать на квартире не удастся. Анна считает, что наибольшую потребность в услугах дизайнов испытывают люди, которые профессионально инвестируют в недвижимость и хладнокровно считают деньги.

Инвестиционная квартира до ремонта

(Фото: Анна Лексина)

После ремонта

(Фото: Анна Лексина)

На чем можно и нельзя экономить

На ремонт с нуля (полный демонтаж в старом фонде или ремонт в новостройке без отделки) уходит обычно 3-6 месяцев. Стоимость ремонта складывается из цены проекта и надзора за стройкой, услуг подрядчиков и совокупности строительных материалов. В среднем, на ремонт однушки потребуется от 1,5 млн руб.

Началу работ предшествует этап планирования (чертежи) и составления полной сметы на материалы (вплоть до вилок и полотенец) и работы. «Обычно я предлагаю заказчику несколько вариантов подрядчиков по строительным работам, но решение в любом случае он принимает сам», — говорит Анна.

Для оптимизации бюджета на ремонт, особенно в несложных проектах, не требующих серьезного авторского надзора, целесообразно отказаться от этой услуги и сэкономить. «Я пишу и выкладываю подробные сметы, чтобы можно было оценить стоимость разных решений. Но чтобы проект был выгодным, заказчик должен сам включаться: закупать все материалы и мебель по списку, договариваться о доставках. Я не делаю авторский надзор, потому что с авторской точки зрения у меня очень простые проекты», — добавляет инвестиционный дизайнер.

При ремонте стандартных квартир позволительно совершать «дизайнерские грехи». Например, выбирать цвета красок, не делая примеры выкрасов, а просто по монитору, а также использовать повторяющуюся мебель в разных проектах. Эти «ошибки» не влияют существенно на финансовый результат, утверждает Анна.

Перед выставлением квартиры на рынке, не важно, после ее полного ремонта или просто небольших улучшений, огромное значение имеет качественная фотосъемка. Вот на чем однозначно не стоит экономить. Тем более что услуги профессиональной фотосъемки квартиры не так дороги — от 5 тысяч рублей.

Почти без бюджета

Если квартира в хорошем состоянии и не требует немедленного ремонта, для ее сдачи в аренду или перепродажи бывает достаточно просто хорошенько убраться, избавиться от лишних вещей и расставить акценты, докупив несколько недорогих ярких предметов интерьера.

«Я ищу параллели с поведенческой экономикой, изучаю, что влияет на решение человека об аренде или покупке квартиры. Какой цвет, какая мебель? Мой самый любимый пример, — квартира, в которую были куплены только лампа из «ИКЕА» и красная салфетка на стол.

Моим знакомым нужно было продать квартиру на первом этаже, с очень старым ремонтом. Над ней, на втором этаже, продавалась точно такая же по планировке и площади квартира. Я посоветовала собственникам, что выкинуть из квартиры, что докупить и как все сфотографировать. В результате, выбирая между двумя квартирами, покупатели предпочли нашу, с лампой и салфеткой. Она им понравилась больше и показалась более уютной. Таким образом практически на ровном месте собственники получили 300 тысяч — таков мог быть дисконт в цене их квартиры из-за непопулярного первого этажа», — делится историей дизайнер.

Инвестиционная квартира до ремонта

(Фото: Анна Лексина)

Типичные ошибки

Основные ошибки в расчете расходов на ремонт связаны с черновыми материалами и работой строителей, которые не всегда могут заранее рассчитать объем материалов и время, и 200 тыс. руб. могут легко превратиться в 400 тыс. руб.

Еще один частый просчет — это сроки. Строители не могут точно рассчитать время работ, либо у заказчика что-то происходит и дальше начинаются задержки с заказом материалов или мебели и все растягивается на несколько месяцев.

«Поэтому я рекомендую закладывать в проект ремонта 1-2 дополнительных месяца, так как всегда возможны задержки как по вине исполнителя, так и без нее, а просто по причине отсутствия необходимых материалов на складе, например, или кухню вместо 1 дня могут собирать 3 недели из-за некомпетентных сборщиков или брака в отдельных деталях», — поясняет дизайнер.

По ее словам, сложнее всего контролировать экономику проекта, если внезапно заказчик сам решил остаться жить в квартире, изначально купленной для сдачи в аренду. Начинаются мучительные переборы вариантов плитки / кроватей / напольных покрытий, потому что хочется «поинтереснее», «только не белое/синее/мраморное». Заказчик начинает примерять все решения на себя, а для себя «ничего не жалко» и хочется сделать квартиру мечты за бюджет квартиры для аренды. Удорожание некоторых позиций в смете обесценивает работу дизайнера, и доходность по квартире падает.

Краткие выводы

• Предварительный расчет окупаемости инвестиций с учетом ремонта лучше делать ДО покупки квартир. Не всякая квартира и не всякий ремонт смогут окупить вложенные деньги.
• Смета улучшений квартиры должна быть как можно более детальной, с точностью до полотенца и вилки.
• Нужно иметь в запасе несколько проверенных подрядчиков по строительству и отделке на случай оперативной замены.
• Качественная съемка имеет огромное значение перед выставлением квартиры на рынке
• Если речь о ремонте в стандартного жилья под аренду, не тратьте много времени на личные посещения салонов мебели и магазинов красок — берите типовые серии и цвета.

Источник: realty.rbc.ru/