Вокруг Кушелевского путепровода большая часть территории уже освоена и заселена застройщикам. Но вокруг Пискаревского проспекта еще есть большой потенциал для появления нового жилья.

Хотя эта часть Калининского района находится в отдалении от метро, тем не менее имеет ряд плюсов. Самые важные для покупателей — относительная ценовая доступность жилья и обилие зеленых зон. За счет обширных промышленных территорий здесь можно реализовать современные девелоперские проекты, которые преобразят локацию.

Фото: скрин Google Карты

Исторический аспект

Название «Пискаревка» ведет свою историю примерно с середины XIX века — от имени купца Пискарева, который владел землями в этих местах (тогда еще пригороде Петербурга).

— С той поры вплоть до 60-х годов ХХ века там была в основном загородная застройка. Исторически во время Великой Отечественной войны сложились территории большого количества кладбищ (Малоохтинское, Среднеохтинское, Пискаревское), появились промышленные предприятия и земли Министерства обороны, — рассказывает Светлана Дьячкова, руководитель отдела градостроительства и землепользования СК «Дальпитерстрой».

Активное освоение этого района началось в 60-е годы — время развития массового жилищного строительства в СССР. В то время возводили жилые кварталы, состоящие из пятиэтажек (известные всем хрущевки), семиэтажные «вагоны» (601 серия) и «точки», создавали инфраструктуру. Планировка изначально была просторной, перспективной, с запасом, так сказать, — улицы и проспекты широкие, сеть бульваров, много пространства между домами, большие парки. «Да, присутствовала некая безликость, но, положа руку на сердце, сейчас тоже далеко не всегда массовое строительство является образцом архитектуры, — говорит Дьячкова. — Исторически сложившихся широко известных архитектурных зданий и ансамблей тут, пожалуй, нет. Из объектов старины на ум приходят дача Кушелева–Безбородко на набережной, а из более современных построек — храм Рождества Христова на Пискаревском проспекте».

Современность

За последние 10 лет в локации было построено около 1,3 млн. кв. м, отмечает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Среди крупных проектов можно выделить редевелопмент Артиллерийского завода, проведенный компанией «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» (ЖК «Cinema», ЖК «Калейдоскоп», ЖК «Калина-Парк»), там же построен ЖК «Кантемировский (ЦДС). А также редевелопмент завода «Авангард» компаниями Setl Group (ЖК «Авангард», ЖК «Атланта», ЖК «Полюстрово парк») и «Строительный трест».

Фото: «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»Фото: «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»Фото: «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»

Setl Group построил в локации общеобразовательную школу для 825 детей с двумя бассейнами, которая стала филиалом инновационной школы № 619 Калининского района. Школа реализует большое количество креативных проектов, среди которых собственная научно-практическая конференция и лидерское движение.

В настоящее время в данной локации строится всего два объекта — ЖК «Дом на Львовской» («Мегалит») и ЖК «Лабораторный, 23а» («Стоун»). Активная застройка сместилась за Пискаревский проспект, в локацию «Ручьи» (Красногвардейский район). Здесь компания «ЛСР. Недвижимость — СЗ» строит два крупных проекта ЖК «Ручьи» и ЖК «Цветной город».

На 1 декабря 2020 года средняя цена в локации Блюхера — Пискаревка составляет 144,3 тыс. рублей (реализуются квартиры в введенном доме ЖК «Полюстрово» (ЦДС) и в строящихся ЖК). В локации «Ручьи» средняя цена квадратного метра составляет 116,1 тыс. руб.

— Все остальное, что появилось здесь за последние 10 лет, строилось (и строится) по принципу «где есть свободное место», — продолжила Светалана Дьячкова. — То есть территория вроде бы осваивается, но как-то фрагментарно, «кусочками». Те новые жилые комплексы, которые расположены на Пискаревском проспекте близко к Неве, очень симпатичны. Можно отметить стильную архитектуру БЦ «Бенуа», ЖК «Дом на Излучине», ЖК «Четыре горизонта», ЖК «Пять звезд», БЦ «Времена года» и др. — они по-настоящему красивы, самобытны, эргономичны, обращают на себя внимание стилем и обликом, обладают архитектурой. Радует глаз и сложившаяся вокруг них инфраструктура, особенно парковые зоны, где можно погулять, получить эстетическое удовольствие от ухоженных и продуманных городских пространств.

Сейчас эта локация — одна из самых престижных и благоприятных для проживания районов в Санкт-Петербурге, считает Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга «РСТИ» (РосСтройИнвест).

— Калининский район и эта территория в частности, отличаются развитой социальной, торгово-развлекательной, рекреационной инфраструктурой и имеют хорошую транспортную доступность, — говорит она. Недалеко находятся две станции метро — «Лесная» и «Площадь Мужества». Этот район имеет удобное сообщение с центром города, поблизости находятся крупные городские магистрали. Здесь под рукой торговые центры, медицинские учреждения, школы и детские сады. Экологическая ситуация — одна из самых благоприятных в городе. В непосредственной близости находятся крупнейшие парки: Полюстровский сад, парк Лесотехнической академии, парк Политехнического университета и Сосновка.

Разброс цен достаточно большой — от минимальной стоимости 140 тыс. рублей за кв. м в проектах класса «комфорт» (большие лоты по площади на нижних этажах) до 330 тысяч за «квадрат» на уникальные лоты в проектах бизнес-класса на последних, видовых этажах.

Не все гладко

Территория Блюхера — Пискаревка расположена в районе станций метрополитена «Площадь Мужества» — «Лесная». Это можно считать первой массовой застройкой этой локации, уточняет Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

—Новые жилые проекты фактически увеличили нагрузку на имеющуюся инфраструктуру, но ввиду того, что большого дефицита в детских садах и школах эта часть района не испытывает, социальной напряженности также не возникло, — говорит она. — Следующие комплексы, скорей всего, все-таки будут обременены в обязательном порядке строительством социальных объектов. Дефицитом в локации являются объекты коммерческой инфраструктуры — практически отсутствуют крупные гипермаркеты, мало развлекательных заведений — все это наследие советской застройки.

Пока еще есть относительно свободные территории, принадлежащие министерству обороны около улицы Бутлерова, есть участки вдоль железной дороги. Но вполне вероятно, что здесь также появятся жилые комплексы в ближайшем будущем.

— Главный и единственный минус Пискаревки — тут нет метро, — отмечает Светлана Дьячкова. — Многие годы ведутся разговоры о начале строительства хотя бы одной станции, но метро как не было, так и нет. На самом деле многие коренные жители этой территории уже настолько привыкли к этому факту, что это им совершенно не мешает. Да, бывают пробки, но обычно с Пискаревки 15 минут до центра города — что на маршрутке, что на личном автомобиле. То есть лично мне никакое метро уже не нужно. Может быть, я изначально так не думала, но меня к этой мысли приучили.

Этот район достаточно обжитой, всё-таки это городская территория, а не чистое поле, добавляет Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС. Первое время жители новых домов пользуются уже существующей инфраструктурой, а потом и у них на первом этаже открываются магазины и кофейни (например, в ЦДС «Полюстрово» все коммерческие помещения давно реализованы), начинает работать детский садик во дворе и так далее.

Потенциально привлекательно

— В южной части Калининского района рядом с Финляндским вокзалом ещё много участков, которые подойдут для редевелопмента, — считает Наталья Кукушкина. — Это практически центр города с пешей доступностью до Невы, при этом там сосредоточены промышленные объекты, склады, сомнительные производства и автосервисы. Эти территории ещё не подверглись глобальному редевелопменту как, например, локации около Чёрной речки или вдоль Обводного канала, но рано или поздно туда придут застройщики. Это локация для хорошего комфорт или бизнес-класса, она найдет своих покупателей.

По ее словам, район Пискаревки застроен преимущественно советскими кварталами, там гораздо сложнее найти интересный участок в силу плотности застройки. Исключение — это редко разбросанные гаражные комплексы или промышленные предприятия, которые либо выведены, либо сократили площади, как, например, произошло с заводом «Кулон», на участке которого завершается строительство комплекса ЦДС «Полюстрово» (объект уже сдан).

Ольга Трошева тоже считает, что основной потенциал развития территории сформирован площадками редевелопмента и реновации (совокупно более полумиллиона кв.м. жилья), считает Ольга Трошева. Среди них можно выделить такие наиболее крупные, как завод «Петрохолод» (105 тыс. кв. м) и фарфоровый завод (69 тыс. кв. м).

— Потенциал развития локации Блюхера — Пискаревка огромный, — говорит Светалана Дьячкова. — Единственное условие, которое я бы поставила для инвесторов, — обязательно сохранить бульвары, парки и скверы. В остальном у этой территории в плане перспективного развития сплошные плюсы. Из тех, что абсолютно налицо — это простор, широкие улицы-проспекты, сеть бульваров, разделяющая кварталы, большое количество парков, скверов, зеленых массивов. Кварталы любой комплексной застройки с объектами социального обеспечения, для которых нет дефицита земельного ресурса, гармонично расположатся в окружении зеленых зон. Также здесь отсутствуют ограничения по высотности, поскольку нет исторических зданий, нет панорам, которые можно было бы перекрыть, нет видовых перспектив, отсутствует рельеф местности — идеально для застройщиков, которые возводят многоэтажные ЖК.

Что касается кварталов советской застройки (пятиэтажки и семиэтажные «точки»), то это все, по мнению эксперта, прекрасно уплотняется и идет под реновацию. Промышленных предприятий здесь не так много — АО «Силовые машины», Завод минеральных вод «Полюстрово», завод «Игристые вина» на Свердловской набережной, есть незначительные территории промышленных и складских зон между проспектами Непокоренных и Меньшиковским проспектом, вокруг Богословского кладбища, вдоль Кондратьевского проспекта и Лабораторной улицы. Данные промзоны могут легко уйти за город, если говорить об эффективном использовании городского земельного ресурса.

— А если провести работу по каблированию высоковольтных ЛЭП, которых в этом районе много, то освободится еще больше земли, — подытожила Дьячкова. — Одна только ЛЭП вдоль Блюхера чего стоит — это какая-то нескончаемая «зона отчуждения» шириной более 100 метров, а длиной несколько километров — потерянная для города земля, где нельзя ничего организовать, даже парки для прогулок.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»

Фото: скрин Google Карты